Весенняя, 15, Помещение под банк, ресторан, крупный офис. Кемерово. Коммерческая недвижимость. Печать E-mail
09.08.2010 г.
 

Эксклюзив от "ExpoHome2000"! 
Помещение под банк, ресторан, крупный офис. Кемерово. Коммерческая недвижимость.
Весенняя, 15,Центральный район (р-н театра Драмы), 130-260 м2. Продажа.
Стоимость от 16,5 млн.руб. (130 м2) до 22,5 млн.руб. (260 м2).
Контактные телефоны: +7 906 985 1076, +7 923 600 3 600

 
 

Отличное месторасположение! Близость гостиницы "Кузбасс", кофейни «Травелерс», театра Драмы и прочих заведений. Предлагается возможный план реконструкции, а также возможные способы эксплуатации данного
объекта.
1. Как действующий магазин класса "Премиум" с уже налаженными связями и клиентурой.
2. Под банк или крупный офис (для депозитных ячеек вполне пригоден цокольный этаж,
    находящийся в отличном состоянии, ранее приспособленный под бомбоубежище).
3. 
Под ресторан или кафе (для кухни также можно приспособить цокольный этаж).
    Данный вариант наиболее интересен, поскольку изначально помещение создавалось именно под кафе, для чего
    были проведены соответствующие работы, получены согласования, подведены вытяжки и подключена
    дополнительная электрическая мощность, равная 35 кВт.

 

Все фотографии помещения в режиме слайд-шоу.

 

  
 Расчет инвестиционной привлекательности данного объекта при создании в нем РЕСТОРАНА.
  

Исходные данные:

 

1. Общая площадь основного зала: _____________________________260 кв.м.

2. Эффективная площадь основного зала: _______________________200 кв.м.

3. Площадь вспомогательная, цоколь: __________________________180 кв.м.

4. Количество посадочных мест (исходя из нормы 5 кв.м./1 чел.): ____40.

5. Количество посадочных мест (летняя терраса): _________________20.

6. Выкупная стоимость всех площадей _______________________22 500 000 руб.

    - нежилое помещение стоимость 16 500 000 руб.
    - две жилые квартиры общей стоимостью 6 500 000 руб.

7. Стоимость ремонта ______________________________________ 10 500 000 руб.

    - реконструкция нежилого помещения 2 000 000 руб.

    - реконструкция двух квартир  и фасада 4 000 000 руб.

    - реконструкция цоколя 4 500 000 руб.

8. Сумма первоначальных инвестиций (In) ____________________33 000 000 руб.

9. Амортизационный период (кап. Ремонт) _______________________ 5 лет.

 

1. Расчет объема годовой валовой выручки (TR)

 

1.1. Расчет объемов валовой выручки в зависимости от времени года
 и прочих факторов.

 

Процент посещаемости заведения в зависит от:

1. Времени года;

2. Времени суток;

3. Пятница и суббота (вечерние пики посещаемости)

 

Таблица №1.  Процент посещаемости заведения,
средние чеки по блюдам и алкоголю.

Тип посещения.

Лето.
Средний чек, руб.

Лето.

% посещ.

(+летняя терраса)

Весна/
Осень

Средний чек, руб.

Весна/
Осень

% посещ.

Зима.

Средний чек, руб.

Зима.
% посещ.

Завтраки

(с 9.00)

150

50

180

50

180

50

Обед

(с 12.00 –

15.00)

260

80

280

100

320

100

Полдень

(с 17.00 – 18.00)

120

60

150

60

170

60

Ужин

(с 18.00 – 23.00)

Алкоголь:

450

 

 

250

280

 

 

100

700

 

 

350

200

 

 

150

800

 

 

400

200

 

 

150

 

Валовая выручка за лето (3 месяца):

 

TR (лето)/день = (150*0,5+260*0,8+120*0,6+450*2,8+250*1)*40 = 74 600 руб.

TR (лето)/вых. = 74 600 + 10 000 = 84 600 руб.

TR (лето) = (22*74 600 + 8*84 600) * 3 = 6 954 000 руб.

 

Валовая выручка за весну и осень (4 месяца):

 

TR (весна + осень)/день = (180*0,5 + 280*1 + 150*0,6 + 700*2 + 350*1,5)*40
                                             = 95 400 руб.

TR (весна + осень)/ вых. = 95 400 + 10 000 = 105 400 руб.

TR (весна + осень) = (22*95 400 + 8*105 400)*4 = 11 768 000 руб.

 

Валовая выручка за зиму (5 месяцев):

 

TR (зима)/день = (180*0,5 + 320*1 + 170*0,6 + 800*2 + 400*1,5)*40
                            = 108 480 руб.

TR (зима)/вых. = 108 480 + 10 000 = 118 480 руб.

TR (зима) = (22*108 480 + 8*118 480)*5 = 16 672 000 руб.

 

1.2. Общая годовая валовая выручка (TR):

 

TR = 6 954 000 + 11 768 000 + 16 672 000 = 35 394 000 руб.

 

 

2. Себестоимость продукции за год (VC).

 

Для подобной категории заведений себестоимость составляет 30 %
от валовой выручки.

 

(VC) = 0,3 * TR = 0,3 * 35 394 000 = 10 618 200 руб.

 

3. Валовой доход за год (S) = (1) – (2)

 

(S) = 35 394 000 – 10 618 000 = 24 775 800 руб.

 

4. Операционные затраты за год (OpEx)

 

4.1. Основные статьи Операционных Затрат:

 

- Фонд оплаты труда персонала (12 чел. / 15 000 руб./мес.) ___________ 2 160 000 руб.

- Расходы на рекламу ___________________________________________600 000 руб.

- Аренда оборудования и технологий (франшиза) ____________________4 500 000 руб.

- Тех. Обслуживание оборудования________________________________180 000 руб.

- Затраты на оплату отпусков персонала____________________________500 000 руб.

- Затраты на административный персонал___________________________1 440 000 руб.

- Коммунальные платежи:

                             - Вода,

                             - Канализация,

                             - Электроэнергия

                             Итого___________________________________________1 200 000 руб.

- Аренда цоколя у КУМИ _________________________________________ 650 000 руб.

- Транспорт ____________________________________________________360 000 руб.

- Прочие:

                  - телефон,

                  - Интернет.

                  - канцелярия,

                  - резервные расходы
                    Итого:_______________________________________________300 000 руб.  

  

4.2. Аренда основных площадей (195 кв.м.) за год,
исходя из арендной ставки 1200 руб./кв.м.

       190*1200*12 = 2 808 000 руб.

       Расходы на выкуп площади 65 кв.м. за срок окупаемости 7 лет.

       6 000 000 / 7 = 860 000 руб.

       Распределение стоимости кап. Ремонта за 5 лет

       5 000 000 / 5 = 1 000 000

       Итого с учетом аренды и выкупа площадей затраты на содержание
       площадей равны:

       2 808 000 + 860 000 + 1 000 000 = 4 668 000 руб.

4.3. Выкуп всех площадей (с учетом кап. ремонта и срока окупаемости 7 лет):

       (28 000 000 + 5 000 000) / 7 = 4 714 286

 

Исходя из расчетов видно, что за период 7 лет в сравнении с арендными
платежами выкуп всех основных площадей полностью оправдан.
Поэтому для расчета операционных затрат принимаем  4 714 286 руб.

 

Итого за год (OpEx) = 16 604 300 руб.

5. Затраты на амортизацию помещений (Am)

 

Исходя из условия проведения ремонта 1 раз за 5 лет и стоимости
ремонта 5 000 000 руб.,

Получим:

(Am) = 5 000 000 / 5 = 1 000 000 руб.

 

6. EBITDA
(прибыль до выплаты налогов и учета амортизационных расходов)

 

EBITDA = (3) – (4) = (S) – (OpEx) = 24 775 800 – 16 604 300 = 8 171 500 руб.

                                                                                                                               

7.1. EBIT
(прибыль после учета амортизационных расходов 1 млн.руб./год)

 

EBIT.1 = EBITDAAm = 8 171 500 – 1 000 000 = 7 171 000 руб.

 

7.2. EBIT
(прибыль после выплаты налогов 40 %)

 

EBIT.2  = 7 171 000 – 40 % = 4 302 600 руб.

 

8. Коэффициент рентабельности продукции (ROS)

 

(ROS) = EBITDA / TR = 8 171 500 / 35 394 000 = 23,08 %

 

9. Коэффициент рентабельности инвестиций (ROIn) (Средний по отрасли 18-20%)

 

(ROIn) = EBITDA / In = 8 171 500 / 33 000 000 = 24,76 %.

 

Примечание:
Расчеты составлялись, только исходя из затрат на покупку и реконструкцию помещений.
Для более точного расчета необходимо учесть стоимость и амортизацию оборудования.
Контактные телефоны: +7 906 985 1076, +7 923 600 3 600

 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа и оформление документов.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!
Последнее обновление ( 16.08.2010 г. )
 


www.wiahome.com


Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2459416
© OOO"ExpoHome2000" / "ЭкспоХоум2000" / Роман Афанасьев