Франция - Покупка недвижимости Печать E-mail
17.01.2011 г.
  

Франция - Покупка недвижимости

Визовый режим. Упрощение в 2011г .         Стоимость недвижимости в Париже показывает рост

 
   
           
 
   

Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса).

Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего Соглашения проводит агент и нотариус.

Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.

На этом же этапе рекомендуется у нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в дальнейшем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.

После заверения акта продажи Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.

Нотариус - это независимое официальное лицо, получающее плату за подготовку сделки по недвижимости.

Он наводит все нужные справки до окончания сделки и подотчетен Департаменту Франции по налогам и сборам. Нотариус несет ответственность за подготовку документов на право собственности и ошибки, которые он может при этом допустить. Он следит за тем, чтобы сделка была "чистой" с обеих сторон, чтобы были соблюдены законы, и чтобы продавец получил свои деньги вовремя и сполна, а покупатель - свои документы на собственность в надлежащей форме.

Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%).

Все права собственности во Франции регистрируются в Bureau de Conservation des Hypotheques, что можно примерно перевести как Палата регистрации земельной собственности. Сделка по недвижимости называется acte de vente. Этот документ постоянно хранится в архиве нотариуса. Копия документа выдается на руки покупателю как свидетельство права на собственность и носит название titre de propriete. Документ заверяется нотариусом. Нотариус должен проверить всю историю собственности за последние 30 лет и убедиться, что все сделки с ней были чистыми, то есть: соблюдены права прохода и проезда по земле, правильно оформлены отчуждения и учтены все другие законные интересы третьей стороны.

По окончании процедур передачи собственности нотариус несет ответственность за предоставление покупателю "чистой" собственности и перечисление причитающихся сумм продавцу и кредитным учреждениям. Эта ответственность подтверждена политикой страхования профессиональных рисков (ни покупатель, ни продавец не должны нести убытки по вине нотариуса).

 

           

 

Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?

Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10тыс.евро.

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и С-Пб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

 

 Дополнительные расходы

Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%).

 Расходы на содержание недвижимости

Налог на собственность (taxe fonciere) - около 0, 5 % от ее цены, и налог на гипотетические доходы (taxe d'habitation) примерно такой же. Налоги на двухкомнатную квартиру составят приблизительно 1. 200 евро в год, на хороший дом с бассейном и большим участком - до 10. 000 евро. Правда, новостройки в первые два года не облагаются taxe fonciere, но зато все новое жилье (а новым оно считается, пока не достигнет 5-летнего возраста) облагается НДС - а он во Франции довольно высокий, 19, 6 %, плюс налог на роскошь.

Но зато если вы решите вложиться в памятник старины - то есть купить и отреставрировать - до половины затрат на восстановление сможете вычесть из своих налогооблагаемых (французских) доходов. Только вот беда - российское МНС не примет эти расходы к вычету ни за какие коврижки. А ведь какой соблазнительный вариант - купить шато на большую дружескую компанию, пусть дети растут в настоящих аристократических стенах. Да и стоит недорого - от 1. 200 евро за квадратный метр. Правда, тут-то уж наверняка придется платить налог на личное состояние - в размере до 1, 2 % от стоимости имущества, превышающего (приблизительно) 720. 000 евро.

Во Франции средняя цена содержания жилища - 1-2 евро за "квадрат" в месяц, если вам не нужен садовник, конюх, грум, блюститель пруда с золотыми рыбками и чистильщик фонтана. Если нужны - то плюс 2-4 тысячи или больше, тут уже вопрос аппетита. Содержание очень хороших вилл может обходиться в 10. 000 евро в год, но даже за квартирку в хорошем месте, может оказаться, придется платить существенно больше 100 евро в месяц

Т.О., система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сбор) недвижимости, составляющих около 7–8 % от ее стоимости, существуют ежегодные налоги.

Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.

Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания — с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, нужно рассчитывать на сумму налога не менее 2 тыс. евро в год, в случае с проживанием на вилле — от 4 тыс. евро вгод.

Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700 тыс. евро.

Налог на прибыль с перепродажи (сapital gains taxe, le «plus-value») устанавливают исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первый год после покупки этот налог составляет 33,3 %, но с каждым годом его размер уменьшается.

Банки. Кредиты. Ипотека во Франции

Тип кредита

При ипотеке во Франции расчет платежей происходит как по аннуитетной так и по дифференцированной схеме, доступные также и для рефинансирования французской недвижимости. Возможны и другие схемы финансирования, такие как ипотека на Leaseback объекты.

Заемщик

Заемщиком может выступать как частное лицо, так и компания, под французской юрисдикцией, SCI.

 

Размер ипотеки во Франции

Минимальный размер кредита во Франции составляет €46,000. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости (которая может оказаться ниже рыночной). Если приобретается недвижимость на стадии off-plan, то возможны большие размеры кредита.

Условия

от 5 до 30 лет, возрастной максимум 75 лет. (с учетом возможности страхования жизни)

Расходы

Сборы французских банков варьируются, но, как правило, составляют 1-2% от суммы ипотечного кредита. Расходы, связанные с оценкой собственности составят около €400, но часто эта сумма включена в сборы банка.

 

Требования к заемщику

Необходимо иметь в виду, что банки смотрят на платежеспособность заемщика, и способность в долгосрочной перспективе погашать ипотечный кредит. Обязательным условием для французских банков является соотношение ваших ежемесячных доходов к обязательствам не более 33% (для заемщиков с высокими доходами до 40%). Подразумевая, что платежи по потребительским кредитам, ипотеке в России, другим ежемесячным платежам, а также платежам по недвижимости во Франции не должны превышать 33% от ежемесячных доходов заемщика, в другом случае Вам будет отказано в получении ипотеки.

Французские банки требуют подтверждение дохода. Это могут быть справки о заработной плате, накопления, доход от инвестиций или доход от аренды. Однако не все кредиторы принимают во внимание эти документы. Вы также должны подтвердить личные данные, банковские счета и существующие платежи по кредитам.

 

Ипотека также может быть получена не только на приобретение недвижимости, но также и на ее ремонт, или восстановление или все вместе. Для подобной ипотеки банкам требуется сметная декларация от лицензированного оценщика, который сможет оценить стоимость необходимых работ.

Страхование

Страхование приобретаемого имущества является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то оно является обязательным условием договора ипотеки, в большинстве случаев, часто страховые компании настаивают на этом. В некоторых случаях компании по страхованию жизни могут потребовать, чтобы заемщик и со-заемщик (в случае наличия такового) прошли медицинское освидетельствование. Часто это необходимо если сумма ипотеки составляет более 200,000 Евро, а возраст заемщика старше 40 лет. Независимое медицинское обследование часто требуется если сумма ипотеки составляет более 400,000 Евро независимо от вашего возраста. Обследование может проходить как во Франции, так и на территории России, или другой страны.

Оценка

Оценка недвижимости и ее влияние на сумму ипотечного кредита.

Ипотека предоставляется на сумму до 80% от оценочной стоимости недвижимости или стоимости согласно договору, в зависимости от того, что меньше. Кредиторы не всегда требуют оценки недвижимости во Франции, но делают это часто если не знакомы с районом (часто, если это провинциальные зоны) или сумме ипотеки более 750,000 Евро.

   

 

Правовые вопросы французского имущественного права и французского законодательства

После того, как выбран объект недвижимости, требуется подписание предварительного договора купли/продажи (компромисса). Этот документ подтверждает намерения сторон и часто сопровождается внесением депозита. После подписание компромисса продавец не может рекламировать объект и продать его кому-то другому. До начала подписания каких-либо документов проконсультируйтесь обо всех расходах, которые вы будете нести, в том числе государственные или иные, перед совершением сделки во Франции.

Мы настоятельно рекомендуем при совершении сделок с недвижимостью во Франции консультироваться с квалифицированными юристами по вопросу предварительного контракта. Не подписывайте какие-либо соглашения и не вносите депозит для приобретения недвижимости во Франции до тех пор, пока вы не удостоверитесь что эти средства возвращаемы в случае отказа вам в получении ипотечного кредита. Это частый пункт в предварительном контракте, который иногда допускают французские агентства недвижимости. На это стоит обращать особое внимание. Копию предварительного контракта потребуется предоставить в банк.

Завершение сделки оформления ипотечного кредита.

В заключении сделки на вашу французскую недвижимость, и покупатель и продавец подписывают в присутствии нотариуса официальный документ купли-продажи. В день подписания договора купли-продажи, или за несколько дней до этого от вас потребуют перевода оставшейся суммы средств с вашего счета на счет нотариуса. В день подписания договора состоится передача ключей на недвижимость и вы становитесь официальным владельцем недвижимости во Франции!

Заявка на ипотеку во Франции с целью приобретения недвижимости.

Мы рекомендуем узнать о возможных ипотечных вариантах до совершения покупки и, возможно, что до того момента как вы планируете свой визит для поиска недвижимости во Франции. Это позволит вам узнать на какие условия вы сможете рассчитывать исходя из вашего финансового состояния и вашего бюджета, а также получить предварительное одобрение банка, после получения которого у вас будет время на поиск недвижимости и получения финансирования на предложенных условиях.

 

 
   Контактные телефоны в Кемерово, Россия: +7 906 985 1076, +7 923 600 3 600 
   
 
   
Luxury Real Estate , Properties, Homes / Sales, Buys and rentals / Kemerovo / Russia
 Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа и оформление документов.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!
 
Последнее обновление ( 23.02.2011 г. )
 


www.wiahome.com


Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2459384
© OOO"ExpoHome2000" / "ЭкспоХоум2000" / Роман Афанасьев