03.06.2013: Цена метра - многолетний заплыв Печать E-mail
03.06.2013 г.



 
   03.06.2013: Цена метра - многолетний заплыв
  


Анализ формирования рыночной стоимости кв. метра элитной недвижимости в Кемерово.
Каждый раз, когда в агентство ExpoHome обращается клиент с намерением продать свою квартиру уровня выше среднего (назовем этот тип квартир - элитные), начинается одна и та же история, связанная с формированием адекватной стоимости , при которой квартиру не то, что можно было продать в ближайшие 2-3 месяца, но хотя бы получить вероятность продажи, близкую к 10-15 %. Иногда я пытаюсь объяснить хотя бы себе: если человек выставляет на продажу квартиру со стоимостью выше реальной на 30% - о чем он думает? Думает ли он о том, что при средней продолжительности жизни хотя бы 70 лет, из которых активных лет 30, продавать квартиру 2-3 года (это же относится и к коттеджам), то есть до 10% своей активной жизни - совершенно не сознательно? Можно ли продавать квартиру год, два, три, надеясь на удачу, сравнимую с выигрышем в рулетку казино, откладывая жизненные планы в долгий ящик?
Разумеется, основная причина формирования ошибочной стоимости кроется в довольно юном возрасте самого рынка недвижимости, которому всего-то лет 20. И еще совсем недавно рынок недвижимости переживал практически непрерывный спекулятивный рост, который немного отрезвил кризис 2007-2008 годов. К тому же рынок недвижимости 90-х был не таким насыщенным, и существовал большой спрос на любую недвижимость, что и толкало цены на недвижимость вверх. Но сегодня уже 2013 год, и все совсем не так, как раньше. Каждый год будет добавлять свои коррективы, мы начинаем жить по мировым общепризнанным правилам. Что будет дальше, и как формируется цена метра сейчас - попытаюсь вам объяснить.


1. Проблема старого жилого фонда.



О старом, изношенном фонде жилой недвижимости Кемерово следует сказать отдельно.
Это касается как квартир типа "хрущевки", так и "сталинского" типа. Основные недостатки этого жилья - его моральная изношенность и принципиально устаревшие технологии строительства, применяемые в 50-х, 60-х и даже в 70-х годах. Про изношенность говорить много не стоит, достаточно вспомнить произошедший те так давно случай с обрушением башни дома

№27 по улице Островского. Вообще в Кемерово аварийными можно назвать не только отдельные дома, но и целые улицы, такие как Арочная, Островского, Коммунистическая, Чкалова, 40-лет Октября и другие. И если капитальные ремонты как-то способны привести эти дома и улицы в нормальное состояние, то изначальные недостатки строительства никакие ремонты изменить не смогут. Красивый фасад не увеличит площадь микроскопической кухни 5,5 - 6 кв. метров, и не заменит сгнившие деревянные балки на железобетонные перекрытия. Небольшая ремарка: если банки вдруг перестанут кредитовать покупателей "сталинок" из-за ненадежности жилого фонда - цены на этот тип жилья потеряют значительную свою часть.
В таких городах, как Москва и Петербург старый фонд формировался не только в сталинское время. Во многом облик столиц создавался еще в 19 веке. Это и всевозможные особняки, музеи, павильоны, дворцы. Храмы же столиц строились еще раньше. И все это - настоящее наследие, которое мы обязаны хранить и защищать от воздействия природы и времени. Но можно ли назвать дома сталинской эпохи псевдо классицизма с заимствованиями из греческой и римской классики, со сгнившими деревянными балками и с разваливающимися стенами действительным наследием - очень важный вопрос.
Возможно, это вопрос не сегодняшнего дня, и потребуется еще несколько обрушений фасадов и домов (просто от старости), чтобы власти всерьез задумались на тему формирования города Кемерово с позиции нового времени, новых технологий и новых требований к качеству жизни -но этот вопрос поднимется непременно. Пока же люди, пожившие в неудобных условиях, начинают избавляться от старого жилья, делая выбор в пользу новостроек. И разумеется, цены на старый фонд рано или поздно начнут ползти вниз.


2. Формирование рыночной стоимости жилья нового типа, так называемого "элитного" жилья.



На ценах, предлагаемых застройщиками, останавливаться долго не будем. Строительные фирмы формируют цены, исходя из своих затрат и из заложенной в цену маржи.
О ценах же на вторичном рынке следует поговорить отдельно, иначе мы так и будем ходить по кругу, продавая квартиру, как корову в басне Сергея Михалкова.
Итак, из чего же на самом деле складывается стоимость элитной недвижимости?
Допустим, вы купили квартиру в жилом комплексе Каравелла, пару лет назад по цене 55 000 рублей за метр. Инфляция должна увеличить эту стоимость как минимум на 20%, то есть до 65-67 000 рублей. Но в Каравелле еще не построены два новых дома, и Промстрой предлагает в них квартиры все за те же 55000 рублей за метр. Можно ли продать квартиру в уже построенном доме не за 55000 рублей, а за 65000 рублей? На этот вопрос ответьте сами. Я же думаю, вряд ли.
Кстати, к Каравелле вплотную примыкает жилой дом Жемчужина, в котором сначала квартиры казались очень дорогими, но после введения в эксплуатацию четырех домов Каравеллы цена от 53000 рублей за метр уже не кажется высокой. И цена за метр в этом районе вряд ли снизится, так как сформировавшийся квартал привлекает многих, но из-за ограниченного предложения запросы всех желающих он не удовлетворит. К тому же и окружение этого квартала как нельзя очень удачное, что вызывает дополнительный интерес.

Теперь рассмотрим район ФПК.
Большая часть новых домов застраивается точечно, вписываясь в плотную застройку 80-х и 90-х годов, среди домов девятиэтажного полухрущевского панельного типа. Средняя цена за метр в таких панельках не превышает 50-55000 рублей, и при этом квартира должна быть идеально отремонтирована. В противном случае, покупатели вновь предпочтут новое жилье со средней ценой 40000 рублей за метр. И эти же панельные дома не только стесняют построенные не так давно дома, например, по ул. Тухачевского (29, 29-а, 31, 43, 45) и по ул. Свободы (3), но и тянут цены на квартиры в этих домах вниз. Если сейчас лучше купить квартиру в новом квартале с приятным окружением и новой инфраструктурой по цене от 40000 рублей за метр, то элитные дома в панельном и хрущевском окружении явно проигрывают. Купленные в них квартиры при прежнем дефиците начала 2000-х сегодня уже не так востребованы. Привлечь может только приемлемая цена, но собственники упорно считают свои дома лучше всех. Возможно, так и есть. Но факт неприглядного окружения на лицо, и покупатели отворачиваются от высоких цен.
На мой взгляд, цены на квартиры среди панельного окружения таких домов, как по ул. Тухачевского (29, 29-а, 31, 43, 45) и по ул. Свободы (3) даже с учетом отделки (с максимальной стоимостью отделки 10000 рублей/1м2) не должны превышать 60000 рублей за метр. При цене выше 60000 рублей, 99% покупателей выберут новую квартиру без отделки по цене 40000 рублей.
Кемерово не такой уж большой город, чтобы говорить о том, что ФПК очень далеко расположен от того же жилого комплекса Мегаполис. От себя скажу: Кемерово с высоты птичьего полета просто микроскопический город с огромными пространствами вокруг, которые почему-то не стремятся осваивать.
А теперь вернемся к началу статьи и к теме марафон. В ExpoHome приходит очередной клиент и говорит: "У меня квартира 122 м2. Хочу продать ее за 9 500 000 рублей, то есть по цене около 77000 рублей за метр." Цена завышена как минимум на 2000 000 рублей. Конечно, мы приводим целый ряд доводов и аргументов, которые несколько успокаивают аппетит собственника, тысяч так на 200, но все же цена остается чрезмерно высокой - и все мы, включая собственника, отправляемся в многолетнее плавание, называемое ПРОДАЖА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...
Хорошо, что есть люди, которые ценят свою жизнь, и прислушиваются к советам людей, стремящимся им помочь.

 

 
   

Luxury Real Estate , Properties, Homes / Sales, Buys and rentals / Kemerovo / Russia
 Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа, оформление документов.
Аренда офиса, офисов в Кемерово. Склады и офисы в аренду. Офисные помещения.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!

 
Последнее обновление ( 17.06.2013 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2293006
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич