24.10.2013: Зависимость стоимости 1 м2 квартир от увеличения площади Печать E-mail
24.10.2013 г.
    
   24.10.2013: Зависимость стоимости 1 м2 квартир от увеличения площади 
   

Формирование стоимости 1м2 квартир для большинства покупателей закрыто за семью печатями.

Зачастую непонятно, почему застройщики создают такое большое количество не востребованных больших по площади квартир или напротив стоят только самые востребованные квартиры, с площадями приближающимися к еще не ушедшим из жизни КГТ.  С парковками внутри дома также не так все ясно.

 Вопрос: почему помещения в минус первом и втором этажах, являющимися по сути помещениями обще домового пользования со стенами в виде фундаментных опор продаются по ценам от 50 до 80 тысяч рублей за 1м2 и почему они вообще продаются, а не предаются жильцам данного дома на пропорционально занимаемой жилплощади основе в безвозмездное пользование на момент проживания в этом доме – также не совсем ясен. Помещения в фундаментном этаже продаются – это нонсенс, к которому все привыкли, так как парковочные придомовые территории совершенно не приспособлены под запланированное число квартир.

 Другой вопрос: почему на окраинах города, где ограничения в развитии территорий практически нет (пример, Рудничный район) в отличии от ограниченного по площадям Центру, стоят высотные дома, обрекая будущих жителей на ежедневный коллапс – абсолютно не понятен. Единственным ответом является желание застройщиков – инвесторов собрать сливки при минимуме вложений.

Во всех городах, в которых существует программа развития жилищного строительства есть ограничения по высоте и этажности строящихся зданий.

В деловых районах городов и районах граничащих с ними высоты зданий могут быть максимальными, а чем ближе к окраинам, тем этажность уменьшается, постепенно переходя в малоэтажное строительство. Никто не разрешит возводить высотное здание в районе с этажностью зданий 4-5 этажей. Но так делается в цивилизованном мире, от которого города России с российскими городскими властями еще очень далеки.

Это было небольшое вступление.

Рассмотрим весь процесс формирования стоимости квартир в строящихся домах.

Основные затраты:

документы и согласования:
формирование, исследование и оформление земельного участка,
проектная документация для строительства дома,
согласование тех. условий (для подключения коммуникаций и мощностей),
прочие документы, акты и согласования.
Сумма таких затрат может достигать 10% от стоимости строительства 1 м2.


Затраты на строительство (себестоимость 1 м2), включая:
подведение коммуникаций,
возведение конструктивной части,
фасадные работы,
лестничные марши и площадки,
установка лифтов,
прочие виды работ, включая благоустройство двора,
Итого – от 18 до 22 000 рублей за 1 м2.

То есть,  максимальная стоимость строительства 1 м2 может составить 24 000 рублей.

Маржа при продаже таких объектов с учетом НДС примерно 30% от стоимости, т.е. 7200 – 8000 рублей от стоимости 1 м2.

 Таким образом, стоимость продажи 1 м2 ориентировочно 32 000 рублей.
 -

Почему в реальности цена все-таки выше?

 

Как показал период строительства, который в последствии назвали периодом кризиса, во многом на формирование стоимости повлиял процент со взятых под строительство домов больших банковских кредитов. Платежеспособность населения резко снизилась, а проценты пот кредитам надо было гасить, поэтому все издержки с продаж перекладывались на итоговую стоимость 1 м2. Вот почему везде цены падали, а застройщики продолжали их держать.

 Возникает вопрос: если сейчас большинство новостроек возводится фактически за счет будущих собственников, принимая деньги от населения по договорам долевого участия, экономя при этом на банковских  процентах, то почему покупатели не получают от застройщиков скидки, хотя бы равные депозитным банковским ставкам?

Затраты на введение квартиры в эксплуатацию, регистрацию, проведение продаж – также повышают итоговую стоимость квартиры примерно на 1000-2000 рублей за 1м2. То есть, если застройщики продают 4-х комнатные квартиры по ценам однокомнатных, то они явно завышают цены на 4-х комнатные.

Ниже в таблице приведены фактические и рекомендуемые цены на квартиры в новостройках.

 

% спроса

Цена продажи
Средняя (тыс.р.)

Рекомендуемая
цена (тыс.р.)

1-комнатные

50 %

38

34

2-комнатные

35 %

38

34

3-комнатные

10 %

37

33

4-комнатные

5 %

36

32

 Отдельным пунктом следует отметить то, как сами строительные компании (застройщики) относятся к маркетинговым инструментам, процессу продаж и регистрации права собственности.
Не редки случаи, когда одну и ту же квартиру продают по несколько раз, каждый раз регистрируя договор долевого участия, а затем расторгая его и заключая новый договор. Издержки при этом также накладываются как на процесс продаж, так и на прямых стоимость затрат – но уже связанных с реализацией квартир. Эффективность продаж оставляет желает лучшего.
На сайтах некоторых крупных и известных застройщиков не понятно, что продается, по каким ценам и есть ли вообще что-то в наличии. При звонках же в эти компании после долгих переключений, ожиданий и невнятных ответов приходишь к единственному решению – следует идти к ним в офис и ждать очереди, когда загруженные под завязку девушки-менеджеры освободятся от бесконечной рутины и примут вас.

В одной ОЧЕНЬ солидной компании мне ответили прямо: «Вас тут десять тысяч ходит каждый день, а  я одна!» Только не совсем ясно, куда смотрит руководство этой компании, и на какой объем продаж оно рассчитывает.

 И еще, кто-нибудь сможет объяснить, почему при прочих равных условиях стоимость 1 м2 в разных районах Кемерово может отличаться не на одну-две тысячи, а на 10-20 тысяч рублей ?
Пример, стоимость квартир в жилом комплексе Каравелла и на Лесной поляне – отличие заметно ощутимо.

 Вывод:
Если сложить все сказанное воедино, то цена на новостройки за 1 м2 в Кемерово в размере 40 000 рублей, 50 000 рублей и тем более 60000 рублей – это миф, который почему-то до сих пор все воспринимают за реальность. Отсутствие собственных оборотных средств, низкие темпы строительства, низкое качество строительства, неусовершенствованные методы продаж, а еще откаты, откаты, откаты… перечислять можно очень долго.

И если кто-то спросит: возможно ли снижение цен на новостройки, ответьте на этот вопрос сами, и сразу посчитайте насколько.

А ведь именно на цены на новостройки ориентируется весь вторичный рынок…

 
   

Luxury Real Estate , Properties, Homes / Sales, Buys and rentals / Kemerovo / Russia
 Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа, оформление документов.
Аренда офиса, офисов в Кемерово. Склады и офисы в аренду. Офисные помещения.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!

 
Последнее обновление ( 24.10.2013 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2292998
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич