Новости рынка недвижимости. Аналитика.. Жилье. Mедведи пошли в атаку на быков. / 14.05.10 Печать E-mail
14.05.2010 г.

Жилье. Mедведи пошли в атаку на быков. / 14.05.10.

После почти полутора лет глубокого кризиса рынок недвижимости, наконец, начал приобретать черты выхода из коматозного состояния, что отразилось на росте спроса и цен на квадратные метры, а также на некотором оживлении ипотечного кредитования. Однако, и сегодня есть немало факторов, препятствующих этим процессам, что позволяет оценивать ситуацию на жаргоне биржевых маклеров – «медведи» атакуют «быков».

В апреле цены на жилье в Москве выросли по отношению к предыдущим трем месяцам более чем на 5%, что оценивается одними экспертами как начало нового витка удорожания недвижимости, а другими – как колебания в условиях неустойчивости макроэкономических показателей и соотношения валют к рублю. Имея различные системы оценки состояния дел на рынке, обыватель волен выбирать между прогнозом роста цен до 50% еще до конца текущего года и продолжением стагнации как минимум еще на полгода.

«На дефицит рынок Москвы выйдет через полтора-два года, которые и дадут старт мощному росту цен»

По данным «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN), средняя стоимость жилья в Москве за апрель 2010 года по сравнению мартом выросла с 4186 долларов до 4302 за «квадрат». В пересчете на рубли рост оказался совсем небольшим – не более 1,5% в месяц. Средняя цена столичного метра без учета элитного жилья составила 128 тыс. рублей. При этом на сайте Индикаторов есть прогноз оценки стоимости любого типа жилья Москвы, согласно которому в «хороших» районах ежемесячный рост в 1,5-1,8% принят за норму, а в «плохих» он не дотягивает и до 0,5%.

Согласно отчетности Российской гильдии риелторов, объем предложения жилья в столице пока не снизился за счет «накоплений» за 1,5 года кризиса и сегодня все еще превышает спрос почти в полтора раза.

С другой стороны, столичное отделение Росстата утверждает, что количество сделок на вторичном рынке в апреле выросло до предкризисных показателей, что, как считают опрошенные ВЗГЛЯДом эксперты, говорит о возрождении спроса со стороны тех, кто рассматривает жилье в его прямом качестве, но не в виде инвестиций.

При этом следует иметь ввиду, что ситуация на первичном рынке положение серьезно отличается от вторичного рынка. «В Москве все, что могло быть продано, уже продано к сегодняшнему дню, в первую очередь, наиболее дешевое панельное жилье, - считает директор столичного бюро недвижимости Артем Пригоркин. – Однако, есть немало объектов, продажи в которых как были «заморожены» в разгар кризиса, так и находятся сегодня в том же состоянии. К ним следует относить прежде всего те дома, которые едва дотягивая до категории «бизнес», позиционировались как «элитные».

Почти все опрошенные газетой ВЗГЛЯД аналитики рынка новостроек говорят, что май должен стать неким «рубежом», который даст понимание развития ситуации на ближайшие 3-5 месяцев.

Некоторых экспертов низкая активность первых трех месяцев на рынке жилья Москвы вдохновила на очень смелые прогнозы. Так, аналитик Юрий Кочетков опубликовал на прошлой неделе экстремальный прогноз: во второй половине года московский рынок недвижимости повторит сценарий 2005–2006 годов, когда цены на квартиры росли сумасшедшими темпами, радуя спекулянтов и приводя в отчаяние покупателей. На столь радужные перспективы эксперта подтолкнула статистика роста доли сделок с ипотекой: до 25% в первом квартале по сравнению с 15% в четвертом квартале 2009 года.

По расчетам независимого аналитика, цена квадрата на вторичном рынке в октябре 2010 года составит 217,6 тыс. рублей за метр, т.е. цены за 7 месяцев должны вырасти более чем на 50%. Основной «движущей силой» нового подъема, как считает Юрий Кочетков, станут ипотечные заемщики, которые будут активно пользоваться кредитами в тех банках, которым государство оказало помощь.

Занявшись мониторингом состояния рынка Москвы и оценкой рынка в ближайшем будущем, ВЗГЛЯД склонен считать прогноз Кочеткова чрезмерно оптимистичным. Причин тому несколько.

Во-первых, цены на квадратные метры зависят не только от условий ипотечных программ, но и от общего состояния экономики, которая еще далека от оптимистичных оценок. Если учесть мнение некоторых европейских экспертов, то сегодняшняя картина сохранится еще как минимум на год-полтора, что доказали недавние события в Греции и обвал евро на мировых биржах.

«По итогам 2010 года рост цен составит не более 5% годовых, что ниже уровня инфляции», - таков прогноз Геннадия Стерника из Российской гильдии риелторов.

Во-вторых, даже госпомощь крупнейшим банкам пока оказалась недостаточной для существенного снижения ставок по ипотеке. На сегодня средний их размер находится в диапазоне от 13 до 18% годовых в валюте и от 14 до 19% - в рублях. В условиях отсутствия достаточных заработных плат для накопления на жилье большинству россиян не под силу и такие ставки, говорят эксперты. Те, кто имеют жилье и могли приобрести новое в качестве инвестиционного инструмента, на сегодняшний день отдают предпочтение депозитных вкладам.

В-третьих, отсутствие инвестиционных сделок удешевляет жилье, но в тоже время мешает застройщикам развиваться за счет «быстрых» продаж при условии привлечения «длинных» кредитов в банках. Последние, в свою очередь, тоже не спешат на помощь девелоперам, по-прежнему опасаясь высоких рисков. «Российские банки либо никогда не умели, либо не хотят учиться нормальному банковскому делу – зарабатывать на обороте предоставляемых услуг, - говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «Т.Р.А.С.Т. – Холдинг» Евгений Шерстов. – Банкирам очень нравилось прошлое – взять на западе под 2-3% годовых и раздать на родине по 10-15%. Вот это «бизнес»! Сегодня им приходится осознавать, что такого больше не будет. Но пока они еще не научились жить «по-новому» и потому отсиживаются в «сторонке», надеясь на благоденствие со стороны государства и смелость – со стороны населения».

Согласно оценкам независимого эксперта рынка жилья Никиты Розанова, жилищные кредиты при нынешних ставках доступны не более чем 5-8% потенциальных заемщиков, то есть как раз тем, кто нуждается в жилье для проживания, а не в качестве инструмента преумножения накоплений.

С другой стороны, банковские ставки для застройщиков на уровне 20-25% годовых делают малоперспективным строительство за счет заемных средств, сужая объемы возводимого жилья. «Сегодня строительные компании пытаются выживать, строя за счет оборотного капитала, - говорит ВЗГЛЯДу гендиректор компании «ПроектСервисСтрой» Елена Парамонова. – Это означает ориентацию на самое дешевое панельное жилье на солидном удалении от центра города, если мы говорим о Москве. Но и его будет значительно меньше – на 25-40%. Поддерживаемые за счет городских программ компании на «вытянут» весть столичный рынок – это совершенно очевидно. Это означает постепенное сокращение предложения, в первую очередь, качественного жилья класса «бизнес». На дефицит рынок Москвы выйдет через полтора-два года, которые и дадут старт мощному росту цен».

Таким образом, возвращаясь к биржевой терминологии, противостояние «медведей» и «быков» будет долгим, упорным, но с вполне логичным концом – ни в одной столице мира хорошая недвижимость никогда не стагнировала «чересчур долго».

 www.expotradecompany.com

Элитная недвижимость Кемерово.
Дачи, Дома, Коттеджи, Особняки, Усадьбы, Гостиничные комплексы, Турбазы.
Комнаты, Квартиры, Аппартаменты, Пентхаусы. Продажа. 

Последнее обновление ( 25.05.2017 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2292083
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич