28.11.2013. НОВОСТИ. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Первые шаги к правильному выбору. Печать E-mail
28.11.2013 г.
  

   

Недвижимость, как источник постоянного дохода.

В чем отличие покупки жилой недвижимости от приобретения коммерческой? Как формируется стоимость коммерческой недвижимости? Ожидание роста стоимости или все же разумное использование?

Постараемся ответить на эти и другие вопросы, возникающие у начинающих и даже опытных инвесторов, желающих приобрести тот либо иной объект коммерческой недвижимости.

Отличие приобретения коммерческой недвижимости от жилой.

Пожалуй главным отличием можно назвать способы использование недвижимости. Жилая недвижимость (судя даже по названию) предполагает ее использование в качестве проживания в ней. Даже если жилье покупается на стадии строительства, рано или поздно квартира или дом будут сданы в эксплуатацию, и возникнет вопрос, жить в приобретенном объекте, либо продать.

При этом, с учетом сроков строительства объекта, зафиксированная прибыль между стоимостями покупки и продажи порой едва превышает уровень годовой инфляции, а подоходный налог с продажи объекта вообще может свести всю полученную прибыль на нет.

Назначение коммерческой недвижимости предполагает совершенно разные варианты: от сдачи помещений в аренду, до использования помещений в целях собственного бизнеса. Однако если своего бизнеса нет, то сдача объекта в аренду едва ли не единственный вариант. Вернемся к вопросу сдачи в аренду чуть позже.

 

Формирование стоимости коммерческой недвижимости.

 

Существует несколько самых распространенных способ оценки коммерческой недвижимости.

Первый – это сравнительный анализ.

Берутся для расчета стоимости подобных объектов (для удобства пересчитывают все в стоимость одного квадратного метра) и выводят среднеарифметическую стоимость рассматриваемого объекта. При этом, если все собственники не знают, как правильно рассчитывается стоимость собственного объекта, придумывая ее из головы, то и в расчете среднего показателя будет заложена ошибка. Нередко различие между реальной и среднерыночной стоимостями может достигать 20-50%.

 

Второй – затратный способ анализа.

Как правило, его применяют при оценке новой построенной либо реконструируемой недвижимости. Стоимость одного квадратного метра формируется исходя из затрат на строительство, стоимости земельного участка, стоимости проекта, затрат на обслуживание банковского кредита. Если смета на строительство была не оправданно завышена, а кредитные средства получены на жестких для заемщика условиях, то все это только приведет к удорожанию объекта, поскольку собственник захочет компенсировать все понесенные расходы и даже зафиксировать некоторую прибыль.

 

Третий – доходный способ.

В основе этого способа лежит оценка стоимости объекта, приносящего арендный доход. При этом в качестве показателей доходности принимают операционную прибыль, а стоимость объекта рассчитывают из принятой ставки рентабельности. Как происходит расчет стоимости.

Пример 1:

Дано: объект площадью 1000 кв.м. Ежемесячная арендная ставка 1500 рублей/ 1 кв.м. Коммунальные и прочие постоянные  расходы  составляют 120 рублей/1 кв.м. Ставка рентабельности 12,5% (Kr). Налог на полученную прибыль 13%.

Расчет годовой прибыли (Z): Z = (1000*(1500-120) – 13% )*12= 14 407 200 рублей/месяц.

Расчет стоимости объекта (S): S = Z/Kr = 14 407 200/0,125 = 115 257 600 рублей.

 

Но это расчет довольно грубый, так как не принимались во внимание вспомогательные помещения (занимающие порядка 30% от всей площади, это: коридоры, места общего пользования, лестничные марши, санузлы, лифты). Все вспомогательные помещения требуют обслуживания, но не могут приносить какой-либо доход. Устранить их нельзя – без низ помещения не будут привлекательными. Поэтому придется смириться с их наличием.

Или сделать коридоры, тамбуры и входные группы предметом гордости и еще одним аргументом, привлекающим будущих арендаторов.

Кроме того, весьма вероятен простой помещений пока не найдутся новые арендаторы. Если это бизнес центр с офисными помещениями, то в поисках новых арендаторов могут находиться до 10% от общего числа помещений.

Все это сильно повлияет на размер операционной прибыли, и она может уменьшиться на 30-40%, то есть составит: Z = 14 407 200 – 40% = 8 644 320 рублей.

При этом стоимость объекта будет равна:

 S = Z/Kr = 8 644 320/0,125 = 69 154 560 рублей.

 

Разница в стоимостях весьма существенная.

Сравните 115 257 600 и 69 154 560 рублей!

 

Неумелый оценщик может заметно переоценить объект, но это еще не беда.

Беда случится тогда, когда неумелый инвестор приобретет объект по цене завышенной на 40%, а потом будет терпеть убытки, пытаясь вернуть вложенный в объект капитал путем сдачи помещений в аренду.

Исходя из стоимости объекта и его операционной прибыли можно рассчитать стоимость одного квадратного метра.

Любой инвестор будет принимать в расчет самую низкую вероятную стоимость объекта, и тогда стоимость одного кв.м. будет равна:

S(m) = 69 154 560/1000 = 69 154,56 рублей/1 кв.м.

 

Итак, сделаем вывод: существуют различные способы формирования стоимости объекта нежилого назначения, проще говоря, коммерческого использования. Более объективным следует признать третий способ оценки, в основе которого лежит операционная прибыль, получаемая с объекта.

 

Ожидание роста цен либо разумное использование коммерческого объекта?

 

Даже сегодня большинство так называемых инвесторов приобретают коммерческие объекты не с целью получения регулярной прибыли, а целью спекуляций. В 90-х годах и в начале 2000-х спекуляции с недвижимостью били все рекорды.

Купить дешево, выждать полгода-год и продать в два раза дороже – вот цель и единственная стратегия многих покупателей. Постоянный рост цен на недвижимость и ограниченное количество сильных компаний, снимающих помещения в долгосрочную аренду, способствовал процветанию именно спекуляций с недвижимостью. Кризис 2007-2008 годов и обвальное падение цен на недвижимость заметно поубавили количество подобного рода сделок. Плакатами о сдаче в аренду были завешены все главные улицы. Начался круговорот арендаторов в поисках более выгодных условий аренды. Банки зафиксировали солидные отрицательные показатели от невозвратных кредитов и сделали для себя серьезные выводы: кредитовать всех подряд нельзя, нужно анализировать и просчитывать операционную прибыль с кредитуемых (залоговых) объектов.

Небольшое улучшение производимое в коммерческом объекте, улучшение репутации объекта, привлечение более привлекательного арендатора и другие меры - могут заметно увеличить арендные поступления, увеличить операционную прибыль, и как следствие – все это приведет к увеличению рыночной стоимости объекта, которая рассчитывается во всех развитых странах мира именно из операционной прибыли объекта.

Спекуляции сегодня?  Это очень рискованное и довольно примитивное занятие. К тому же сейчас охотников купить очень дешево так много, что их заявками завалены все крупные риелторские агентства.

Разумное использование и управление коммерческим объектом – вот решение, позволяющее получать гарантированный и постоянный доход.

Разумеется, остаются многие вопросы, требующие отдельного и более подробного рассмотрения.

Например, как использовать операционную прибыль для получения привлекательного кредита.

Какие меры могут увеличить добавочную стоимость объекта. На каком этапе лучше всего войти в сделку и когда следует продавать объект. Как финансирование объекта и сроки проведения самой сделки способны превратить практически любое приобретение в очень привлекательную покупку.

И еще много как и почему…

Мы охотно ответим на эти вопросы и вместе, мы попытаемся найти самый оптимальный вариант для приобретения и последующего использования коммерческого объекта, но желательно вести беседу уже при личной встрече.

 

Наш офис находится в г. Кемерово, и его легко найти:
рядом со спорткомплексом «Лазурный» и парком им. Жукова,
 на ул. Мичурина, 13, офисы 201 и 205.

Контактные телефоны: +7 923 600 3600, +7 923 614 2244

 
    
  

Luxury Real Estate , Properties, Homes / Sales, Buys and rentals / Kemerovo / Russia
 Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа, оформление документов.
Аренда офиса, офисов в Кемерово. Склады и офисы в аренду. Офисные помещения.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!

 
    
Последнее обновление ( 29.11.2013 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2256040
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич