24.01.2014: Разумные инвестиции в коммерческую недвижимость Печать E-mail
24.01.2014 г.
    
   

Разумные инвестиции в коммерческую недвижимость. 24.01.2014г

(Роман Афанасьев, ExpoHome)

 

Основные моменты:

 

Варианты использования коммерческой недвижимости:

  1. Для получения арендного дохода.
  2. Для получения дохода от перепродажи – краткосрочные вложения.
  3. Для получения доходности от продажи в отдаленном будущем.
  4. Для использования недвижимости в целях собственного бизнеса.

 Норма прибыли является определяющим фактором при расчете рентабельности инвестиций. Перечислим основные различия в вариантах использования недвижимости.

 1. При смешивании принципов использования недвижимости возникают трудности при ее продаже. Если это арендный доход, то стоимость недвижимости всегда будет основываться на норме прибыли с аренды, проценте рентабельности вложений и сроке окупаемости. Цена на объект в таком случае фиксированная и сложно подвергается корректировкам. Это самый сложный для расчетов, но, как показывает практика, самый верный способ получить желаемый доход. Кроме того, по истечении длительного отрезка времени объект может быть продан по довольно выгодной цене, поскольку за этот же отрезок времени объект успел окупиться за счет арендного дохода.

 2. В случае краткосрочных вложений основным фактором будет являться цена, по которой приобреталась недвижимость. Если вложения происходили на этапе строительства, то нормой прибыли можно считать разницу между начальными инвестициями и ценой продажи объекта после ввода в эксплуатацию. Разница между начальной и конечной стоимостями может составлять от 15 до 40%. Не стоит забывать, что на рынке по такому принципу работают все, у кого есть излишки денежных средств. Основываясь на распространенном ошибочном мнении, будто недвижимость – область, в которой можно заработать сверхприбыль, начинающие инвесторы стремятся купить объекты как можно дешевле, чтобы тут же продать их по максимальным ценам. Случаи сверх удачных  вложений настолько редки, что их можно сопоставить с выигрышем в рулетку. Но как и в рулетке, людьми больше движет азарт и желание сорвать банк, чем глубокий анализ вложений денежных средств.

 3. В случае отдаленной перспективы понятие разумной прибили будет несколько размыто из-за фактора времени, ежегодной инфляции, периодами реконструкции, спада или роста цен. В таком случае сравнить стоимости и подсчитать доходность вложений можно будет, опираясь на базовые экономические показатели, такие как индексы цен, ставки на валютных рынках, коэффициенты мировой инфляции. Разница между стоимостью объекта сейчас и десять-пятнадцать лет назад может достигать нескольких раз, возможно десятки раз. При этом цена сегодня по всем показателям может примерно соответствовать уровням и показателям прошлых лет. Длительные инвестиции – это инвестиции для будущих поколений. Примерами таких долгосрочных вложений можно считать приобретение крупных имущественных комплексов с длительными сроками окупаемости, такие как: гостиничные комплексы, производственные объекты (предприятия), промышленные объекты, крупные офисные здания, торговые центры, жилые дома для сдачи квартир в аренду. Нередко формой собственности на такие объекты являются группы собственников, акционеров, учредителей. Предприятия, разместившие свои акции на рынке, могут фиксировать прибыль посредством роста валового продукта, приносящего дивиденды акционерам – собственникам, либо за счет роста стоимости самих акций. Стоимость коммерческой недвижимость напрямую будет зависеть от стоимости самого бизнеса, включающего в себя логистику, средства производства, заключенные контракты, сами объекты недвижимости, а также несколько размытые понятия, как стоимость самого бренда и прочие.

 4. При использовании коммерческой недвижимости в целях собственного бизнеса зачастую стоимость объектов не имеет решающего значения, поскольку в основном владельцы собственного (среднего и крупного) бизнеса либо построят объекты сами на тех площадках, какие они считают стратегически выгодными, либо поглотят существующие предприятия, сделав их своими. Очень редко собственники бизнеса приобретают готовые объекты недвижимости, которые приходится переориентировать для нужд собственного бизнеса. При этом объекты либо приходится коренным образом реконструировать (из-за чего цена покупки может быть очень низкой), либо долго искать объект, который по всем характеристикам соответствовал требованиям собственного бизнеса.

 Еще раз стоит отметить, что при смешивании принципов использования недвижимости возникают трудности при ее оценке, а затем и дальнейшей продаже. Каким бы ни был объект недвижимости – цена его должна быть разумной и соответствовать использованной схеме применения самого объекта и метода его оценке. Невозможно просто вывести среднерыночную стоимость за один квадратный метр и затем умножить на количество метров.

 Пример самый очевидный: если мы будем оценивать стоимость крупного градообразующего предприятия, которому в городе не будет аналогов, то среднерыночную цену вывести будет невозможно. Его цена, а затем и стоимость объектов недвижимости будет рассчитываться, только исходя из той нормы прибыли, которую данное предприятие (недвижимость) может показать. Если прибыли не будет, либо предприятие будет убыточным, то цену на такое предприятие можно вывести только сложив все имеющиеся материальные ресурсы: цеха, станки, сырье, заключенные контракты, земельные участки, запитанные, генерируемые или потребляемые мощности и т.д. Если же предприятие убыточное, то лучшую стоимость на него может указать лишь результат аукционных торгов. В случае, если объект вообще никто не решается купить ни за какую цену, то цена такому объекту равна нулю.

 
    
   

Luxury Real Estate , Properties, Homes / Sales, Buys and rentals / Kemerovo / Russia
 Лучшие элитные квартиры, апартаменты, коттеджи, особняки, усадьбы, гостиничные
комплексы, турбазы, дома отдыха, отели г. Кемерово. Продажа, оформление документов.
Аренда офиса, офисов в Кемерово. Склады и офисы в аренду. Офисные помещения.
    Проведение сделок купли - продажи. Элитная и коммерческая недвижимость.
Продажа действующего бизнеса и действующих гостиниц. Аренда и бронирование.
    VIP - недвижимость от агентства недвижимости "ExpoHome2000"!

 
Последнее обновление ( 24.01.2014 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2256243
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич