14.03.2014: Падение рубля, фондового рынка и прогноз цен на недвижимость Печать E-mail
14.03.2014 г.
   
 
   14.03.2014: Падение рубля, фондового рынка  и прогноз цен на недвижимость 
  
 
  

Резкое падение курса рубля по отношению к доллару и евро неизменно отразится на стоимости цен на недвижимость, как на жилую, так и на коммерческую. Однако не следует полагать, что реакция рынка недвижимости будет такой же прямолинейной и однозначной, как реакции валютного и фондового рынков. Фондовый рынок и курсы валют сильно зависят от политических решений руководства страны, изменения могут происходить практически молниеносно. Вечером, казалось, все идет хорошо, утром все узнают – фондовый рынок валится после заявлений и принятых правительством мер. Рынок же недвижимости более инерционный и трудно реагирующий на внешнеэкономические факторы. Скорее он больше зависит от внутренней экономики, от потребительской платежеспособности, от банковских ипотечных ставок, от количества предложений на рынке. Однако эмоциональность рынка также легко ощутить.

После резкого обвала курса рубля рынок недвижимости показывает существенный всплеск роста цен. Людьми и застройщиками в первые полтора-два месяца движут только эмоции. Складывается ощущение, что дальше будет еще хуже, от чего цены на недвижимость должны только расти. Но проходят два месяца (может быть, чуть больше, а может – меньше), цены фиксируются на новых показателях, утверждаются новые правила игры, корректируются (читайте: увеличиваются) ипотечные ставки (поскольку банки закладывают в них свои возросшие риски), и что мы получаем в итоге?

Уменьшение как минимум вдвое объема всех сделок, поскольку с возросшими ценами, увеличенными процентами по кредитам и с уменьшенной платежеспособностью потребителей приобретать квартиры по новым ценам никто не спешит. И зачем? Ведь еще совсем недавно ту же квартиру можно было купить на четверть дешевле! После резкого эмоционального скачка наступает период затяжной рецессии, который может продолжаться от полугода и больше, постепенно переходя в спад активности и депрессивный период, сопровождающийся существенным снижением всех котировок и цен.

За примером далеко ходить не нужно.
Вспомним 2007 год. Фондовый рынок падал вниз. Все резко кинулись скупать валюту. Доллар в начале 2007 достиг 26,44 рубля, но уже в конце 2007 его цена упала до 24,54 рублей.  
Квартиры без отделки в новом жилом комплексе «Мегаполис»  на начальном этапе продаж в 2007 году предлагались инвесторам (то есть покупателям 10 и более квартир) в районе 50 000 рублей за 1 кв. метр, в розницу цена за кв. метр была 55 000 рублей. В самый разгар кризиса в 2008 оптовики уже скупали квартиры не дороже 27-29 000 рублей за 1 кв.метр, чтобы затем перепродать по 33-35 000 рублей за 1 кв. метр! Но даже при таких ценах покупателей на квартиры было крайне мало. Только в конце 2008 начале 2009 с оживлением банковской активности и с возобновлением ипотечного кредитования покупательский спрос начал восстанавливаться. Деловая активность оживилась, что неизменно отразилось на курсе доллара: в конце 2008 года его курс колебался в районе 29,5-30,2 рубля. Вроде бы все пошло хорошо. Спекуляции  на фондовых рынках и на рынке недвижимости достигли невероятных размеров. Индекс РТС в мае 2008 года достиг рекордных 2455 пунктов, но в середине января 2009 года случился грандиозный обвал всех мировых фондовых рынков. Индекс РТС упал до своего исторического минимума в 517 пунктов. Мир был на грани всеобщего Хаоса…

Обратите внимание: никаких существенных мер правительством РФ с конца 2009 года не предпринималось. Рынок катился сам по себе. Доллар плавно, но сдержанно рос до уровня 31-32 рублей. Казалось, так будет всегда, и Россия входит в стадию плавного уверенного развития. Почему бы в таком случае не начать играть в крупную политику, ведь у нас есть сильный аргумент – мощный ресурсный козырь?
Большая политика – большие ставки.

Без комментариев. Однако в результате мы имеем:
1. Обвал российского фондового рынка (РТС) с показателей 1500-1550 пунктов до рекордно низких с 2009 года 1078 пунктов.
2. Резкий скачок курса доллара до 36,5 рублей, евро 50,8 рублей (в момент паники спекулянты продавали доллары по курсу 43 рубля, евро по 55 рублей!).
3. Санкции Евросоюза.
4. Раскол другого государства.
5. Спад производства и банкротство крупных предприятий.
6. Невозвраты по кредитам у банков.
7. Удорожание банковских продуктов.
8. Снижение деловой активности.
9. Снижение покупательской способности.
10. Рост цен на энергоносители – инфляция.

Наш прогноз:

1. Вполне вероятно, что дно фондового рынка еще не пройдено, и падение будет продолжаться.
2. Курс доллара далеко не стабилен, и вслед за взлетом возможно резкое падение.
3. Рынок недвижимости в ближайшее время если и вырастет, то не на  много, но после роста может испытать длительное и неприятное падение. Вспомните 2007-2009 годы. Если кому-то кажется, что цена за 1 кв. метр за новостройки в размере 30-35 000 рублей маловероятна, то история доказывает обратное. Напротив, цена за метр 35 000 рублей – это самая оптимальная для Кемерово цена! Не смотрите на спекулятивные цены некоторых продавцов – они не ведают, что творят.

Выводы:

1. Если кто-то полагает, что хуже быть уже не может, то советуем вспомнить 2007-2009 годы и обвал фондовых рынков. А если кто-то забыл, что такое Великая Депрессия 1929-35 годов, то у нас есть ярчайшая возможность на себе испытать, что же это такое! Тогда даже 2007-2009 годы покажутся райскими.
2. Если кажется, что рынок недвижимости будет расти постоянно, а спекуляции будут бесконечными, то также советуем вернуться в 2007-2009 годы.
3. Если кажется, что панацея от всех проблем – это инвестиции в валюту (то есть в банковские государственные бумажные обязательства США и Европы), то этот далеко не инвестиции, а надежды на спекуляции на нестабильном валютном рынке.

И как сказал однажды руководить одного крупного производства:
«А почему бы нам не начать развивать и вкладывать средства в развитие внутренней экономики?! Потенциал роста очевиден – производство в России имеет огромный потенциал. Добавочная стоимость – это и есть показатель прибыльности. Существует возможность роста – за счет вытеснения импорта и расширения практически каждого сегмента. И что такое ресурсо добывающий сектор в руках одного сильного президента страны как не инструмент влияния и укрепления собственного рейтинга?»

Хочется вспомнить еще один момент: вслед за Великой Депрессией, охватившей весь мир, страны мира были втянуты во Вторую Мировую войну. Очень надеюсь, что сейчас этого не произойдет…


Роман Афанасьев,
директор
ExpoHome – элитная недвижимость Кемерово
____________________________________________________________________________

Пояснение: рецессия - в экономике (в частности, в макроэкономике) термин обозначает относительно умеренный, некритический спад производства или замедление темпов экономического роста. Спад производства характеризуется нулевым ростом валового национального продукта (ВНП) (стагнация) или его падением на протяжении более полугода. Рецессия является одной из фаз экономического цикла (конъюнктура), следующей после бума и сменяющейся депрессией

 
    
Последнее обновление ( 20.03.2014 г. )
 



Яндекс.Метрика

Статистика посещений сайта:
Посетителей: 2257265
© "ExpoHome & ExpoTrade" Кемерово/ ООО "ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость" www.expotradecompany.com /
© / Директор и учредитель Афанасьев Роман Николаевич