Поделиться в социальных сетях #
 
Аналитика. Новости


Как важно правильно оценить покупку коммерческой недвижимости, чтобы не разориться? - Аналитика от EXTRCOM.RU - коммерческая недвижимость / Кемерово

18 сентября 2017

Многие покупатели недвижимости (жилой или коммерческой) рассматривают ее лишь в качестве некой альтернативы банковским или иным инвестициям, полагаясь на незыблемость утверждения: «Недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода и сохранения денежных средств». Действительно ли это так? Какие существуют риски при покупке офисов, торговых площадей или целых зданий?

 

       Как важно правильно оценить покупку коммерческой недвижимости, чтобы не разориться?

Многие покупатели недвижимости (жилой или коммерческой) рассматривают ее лишь в качестве некой альтернативы банковским или иным инвестициям, полагаясь на незыблемость утверждения: «Недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода и сохранения денежных средств».

       Возможно, это утверждение верно. Но действительно ли оно верно в рамках более длинного временного интервала, например, столетия? Не является ли недвижимость лишь относительным, временным способом инвестирования? Ведь если отбросить все исторические памятники и наследия архитектуры (которые, по большей части, на сегодняшний день уже принадлежат муниципалитетам, а не частным лицам или компаниям), и если не принимать в расчет инвестиции в земельные участки (с которыми ничего не может произойти, поскольку именно на них все строится), то окажется, что любое возведенное строение рано или поздно после неких этапов реконструкций все же подлежит сносу, таким образом обесценивая все инвестиции в недвижимость до нуля.

Попробуем разобраться.

 

 

  1. Срок Полезного Использования недвижимости.

       Итак, совершенно любое строение, воздвигнутое людьми, однажды придет в упадок, морально устареет, начнет разрушаться и в один совсем не прекрасный день оно рухнет на землю, на которой когда-то было построено. Существуют различные способы увеличение или продления Срока Полезного Использования (сокращенно – СПИ) здания, такие как: модернизация, капитальный ремонт, реконструкция, реновация, ремонт внутренней и фасадной части, достраивание и пристраивание новых площадей, усиление фундамента и несущих стен, замена перекрытий. Например, если здание построено в 1950 году  и имеет СПИ 65 лет, то, применив некие комбинации по реконструкции, усилению и капремонту, СПИ можно продлить еще на 25-30 лет. В дальнейшем такие работы следует проводить регулярно, допустим, через 10 и через 20 лет, но когда-нибудь здание все же придет в такое состояние, при котором его целесообразней будет снести, чем поддерживать в работоспособном (пригодном и безопасном) состоянии, причем и стоимость земельного участка под ним заметно возрастет, и строительство нового объекта будет иметь больше смысла, нежели сохранение устаревшей и морально и непригодной для новых сфер использования конструкции. Примерно в 2050-2075 году такое здание придется снести.

 

       Что же происходит со стоимостью здания по мере его старения?  Если строительство нового здания площадью 10 000 кв.м. обходится на момент его завершения, скажем, в 400 000 000 рублей (по цене 1 кв.м. 40 000 рублей), а Срок Полезного Использования такого здания 150 лет, то ровно через 150 лет стоимость такого здания будет равна «0». Это аксиома, не требующая доказательств: что однажды построено – рано или поздно разрушится и придет в негодность, то есть не будет стоить ничего! Единственное, на что можно повлиять, это применять меры, способствующие увеличению (продлению) СПИ. И если мы сможем продлить СПИ до 200 лет, то ровно через 200 лет стоимость такого здания все равно будет равна «0».

Все это не так пугающе, если вы тот самый собственник, который владеет зданием на начальной стадии его использования (причины разрушения природного характера, а также фактор ошибки в конструировании и при строительстве мы не учитываем). Если же вы решаете приобрести здание, построенное не вчера, а лет 50-75 назад, то возникают риски.

         Во-первых, здание могли не реконструировать и эксплуатировали по максимуму (не проводя планового восстановительного ремонта, лишь косметический), при этом часть стоимости здания списывалась бухгалтерией в качестве расходов на производимую продукцию (амортизация). Итак, зданию 75 лет, его начальная цена (то есть цена с учетом затрат на строительство, выкуп земельного участка, коммуникации, отделку) была 400 000 000 рублей. Срок службы (СПИ) такого здания составляет 150 лет. Через 75 лет стоимость такого здания упадет ровно на половину, то есть составит максимум 200 000 000 рублей. Не сложно посчитать, что цена 1 кв.м. должна составлять порядка 20 000 рублей. И если вам говорят, что рыночная цена 1 квадратного метра на «подобные» здания сейчас 40 000 рублей, не верьте им и не слушайте их. Ваше здание (или здание, которое вы собираетесь приобрести) уже порядком истрепалось и уменьшилось в цене на 50%.

 

   Экстраполируйте этот пример на другие здания, например, со сроком службы – СПИ – 100 лет и износом 75 лет. Сколько будет стоить такое здание с начальной стоимостью 400 000 000 рублей? Правильно – 100 000 000 рублей. И учтите, что путем модернизации надолго срок СПИ такого здания вы не увеличите, а все затраты на модернизацию и восстановление лягут на ваши плечи.

    Во-вторых, здание уже могли модернизировать, отремонтировать или перестроить, улучшив его характеристики и продлив СПИ. Рассмотрим такой пример: некий владелец здания, зная, что СПИ здания 100 лет, провел капитальную реконструкцию, усилил фундамент, заменил межэтажные перекрытия и надстроил пару этажей. Износ его здания составлял 100 лет, то есть до реконструкции остаточная стоимость здания равнялась нулю, а точнее приравнивалась к цене земельного участка, на котором здание еще держалось и не осыпалось на поверхность.  После проведенных улучшений СПИ здания был продлен на 25 лет. Аналогичное подобному зданию новые здания в данном городе стоят порядка 400 000 000 рублей. Через 20 лет собственник решает продать свое здание (которое через 5 лет снова потребует капитальной реконструкции) и заявляет на него стоимость 400 000 000 рублей. Вопрос: какова истинная стоимость такого здания с остатком срока эксплуатации 5 лет ? Все решается довольно просто. Если СПИ здания остается в течение 5 лет, то, взяв за основу 100 лет, как 100%, за 5 лет цена здания составит 5%  от стартовой стоимости, то есть 20 000 000 рублей! Как говорится, почувствуйте разницу! Почему так происходит? Да потому что новому собственнику придется провести такой перечень строительных работ, которые будут сопоставимы со стоимостью строительства нового здания, и вся нагрузка с приобретения здания переносится именно на восстановительные работы. Причем СПИ такого здания никогда не станет равным исходным 100 годам, максимум 30-40 лет, поскольку даже стены и фундамент подвержены разрушению.

 

 

  1. Доходность зданий и потеря доходности в  течение времени.

 

    Доходность коммерческой недвижимости – это способность помещений (или целых зданий) приносить арендный доход от использования в коммерческих целях. В основном помещения арендуют компании и индивидуальные предприниматели, реже частные лица (если, например, кому-то захочется иметь в пользовании собственный спортзал, оранжерею, выставочную галерею, уединенный тихий офис с видом на горный пейзаж для написания романа, способного потрясти целый мир, и прочее).

    Представим, что новое здание  площадью 5 000 кв.м. имеет все 5 000 кв.м. полезной площади – для простоты расчетов все коридоры, лестницы и прочие места общего пользования примем как полезные площади. Некая организация арендует это здание по цене 1000 руб./кв.м. за месяц, или 5 000 000 рублей за все здание в месяц. Годовая аренда составит 60 000 000 рублей. Договор аренды компания заключила на 75 лет при сроке СПИ здания 100 лет. Стоимость здания на момент подписания договора аренды составляла 360 000 000 рублей.

Стартовая валовая доходность такого здания, выраженная в % годовых составит:

(60 000 000 / 360 000 000) х 100% = 16,67% (годовых).

    Через определенное время, например, через 70 лет, владелец (или наследники владельца) решает продать это здание и показывает доходность 16,67 % годовых. Разумеется, он заявляет максимальную стоимость на свое недвижимое коммерческое имущество, а именно 360 000 000 рублей,  которая к тому же подтверждается стабильным арендным доходом (от той же самой или от другой компании – арендатора здания).

Кто-то решает приобрести такое здание и выкладывает за него 360 000 000 рублей, а через 5 лет внезапно для себя выясняет, что здание нуждается в глобальном капитальном ремонте, иначе рухнет крыша и развалятся перекрытия. На ремонт новый собственник затрачивает дополнительные 240 000 000 рублей, после чего суммарная стоимость вложений в здание составляет 600 000 000 рублей. Что происходит с доходностью такого приобретения? 

(60 000 000 / 600 000 000) х 100%  = 10 % годовых

Почему доходность снизилась с 16,67% до 10% годовых?

Все дело в том, что при покупке здания не учитывался СПИ здания, из-за чего стоимость приобретения здания со сроком использования 70 лет при СПИ 100 лет должна быть существенно ниже, а именно на 70% меньше, чем заявленная 360 000 000 рублей, то есть должна составлять 108 000 000 рублей. При затратах на восстановление 240 00 000 рублей, его суммарная цена составила бы 348 00 000 рублей, а доходность подсчитывалась бы как:

 

(60 000 000 / 348 000 000) х 100% = 17,24% годовых,

то есть, при грамотном ремонте и реконструкции процент доходности можно было бы даже увеличить, а не терпеть убытки.

Итак, покупая здание (или помещение) со сроком предыдущего использования, обязательно учитывайте СПИ такого объекта коммерческой недвижимостиприобретению квартир и коттеджей нужно относиться также очень внимательно, чтобы не попасть в будущем в положение человека, владеющего памятником архитектуры, не имеющем никакой исторической и денежной стоимости).

  

 

  1. Реальность нашего времени.

 

       К сожалению, рынку коммерческой недвижимости в России еще не так много лет. Оценочные компании зачастую не владеют принятыми алгоритмами расчета стоимости объектов. Часто можно встретить объекты коммерческой недвижимости, являющиеся наследиями советской эпохи. Здании и помещения бывшего СССР, устаревшие морально и изношенные, словно стоптанная пара обуви, доставшаяся внуку от деда по наследству, наводняют рынок и выставляются на продажу по необоснованно завышенным ценам. Банки, полагаясь на оценщиков (не ведающих о своих просчетах), кредитуют переоцененные полуразрушенные здания, после чего такие объекты недвижимости не редко становятся собственностью самих банков, поскольку собственники, переоценив свои возможности, лишаются на объекты прав. Затем уже сами банки выставляют такие «мемориалы» на продажу и ждут, ждут, ждут… Проходят годы ожидания, прежде чем владельцы таких объектов на своем горьком опыте осознают, что их собственность не стоит буквально ничего, а на снос его требуются дополнительные средства (не говоря о содержании и об отапливании зданий и помещений, чтобы те не пришли в окончательный упадок). 

 

     Рассматривая для себя объект на покупку: здание, помещение, торговую площадь, офис или склад, подумайте, стоит ли этот объект заявленной стоимости? Не подходит ли к концу его срок полезного использования? Не уменьшится ли ваш доход, после вынужденной модернизации недвижимости? Мы не убеждаем вас не приобретать старые объекты. Иногда (очень часто!) такие объекты расположены в самой гуще событий (как сейчас принято говорить: в эпицентре человеческого трафика). Мы просто советуем вам быть умнее и бдительнее. Ведь  дата постройки объекта недвижимости (любого: жилой квартиры или целого коммерческого здания) указана в техническом паспорте!

 

     Покупайте недвижимость, но считайте свои расходы до покупки, а не после нее. В конце концов, все дело в правильной оценке!

 

Тэги: как правильно покупать коммерческую недвижимость,
          как оценить покупку офиса или торговой площади,
          покупка здания и связанные с эти риски,
          управление рисками при покупке коммерческой недвижимости.


Еще новости:

Снижение ставок по ипотеке до 6 %.
Ипотечные ставки в России могут опуститься ниже 6% к 2022 году. Об этом в...
2018-01-12 20:48:00 
Ограничения Росфинмониторинга могут коснуться всех электронных кошельков в РФ - новости от...
Россияне смогут зачислять средства на электронные кошельки и предоплаченные...
2018-01-25 11:54:00 
30.07.2015 На рынке вторичного жилья Москвы стало вдвое меньше ипотечных сделок
Кризис привел к падению рынка жилищного кредитования в России, а запущенная в...
2015-08-01 12:46:00 
Борьба с "резиновыми квартирами" и "квартирными рейдерами".
Группа депутатов от фракции ЛДПР внесла на рассмотрение в Государственную...
2018-02-02 12:02:00